la Tontine

DEFINITION ET PRINCIPES D'APPLICATION

La tontine, également appelée « clause d'accroissement » ou « pacte tontinier » peut intervenir lorsque deux ou plusieurs personnes achètent ensemble un bien immobilier : par une clause insérée dans l'acte d'achat, elles prévoient qu'après le décès du ou des coacquéreurs, la pleine-propriété du bien revient intégralement et rétroactivement au survivant.

Tant que la condition de prédécès ne s'est pas réalisée, les acquéreurs ont sur le bien des droits concurrents sans qu'ils en soient copropriétaires. Chacun peut en jouir indivisément et est supposé en être le seul propriétaire sous la condition que ce soit lui le survivant. En conséquence, le bien ne peut pas être saisi par les créanciers personnels de l'un des acquéreurs.

Une fois la condition de décès réalisée, l'acquéreur survivant devient rétroactivement l'unique propriétaire du bien, qui n'a donc jamais appartenu au défunt. Pour cette raison, il ne fait pas partie de la succession. Les héritiers réservataires du défunt n'ont aucun droit sur le bien immobilier, sauf s'ils démontrent que le pacte a été conclu pour contourner la réserve héréditaire.

Pour que le pacte tontinier soit valable, il faut réunir deux conditions :
* il doit exister un aléa, c'est-à-dire que les espérances de vie de chaque acheteur doivent être équivalentes, chacun ayant ainsi le même risque de gain ou de perte,
* chacun des acheteurs doit avoir participé au financement de l'achat.

Remarque : en vertu de la règle selon laquelle il est interdit à deux époux de se constituer des biens propres avec des biens communs, un couple marié ne peut pas passer un tel pacte, si le prix d'achat est payé avec des fonds communs. En effet, dans ce cas, fa clause contreviendrait aux règles d'ordre public de la composition de la communauté légale de biens entre époux.

AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS

Le pacte tontinier est particulièrement bien adapté pour les concubins (ou les époux mariés sous un régime de séparation de biens et sans enfant commun) qui souhaitent se protéger l'un l'autre en cas de décès.

Le pacte tontinier se révèle avantageux du point de vue successoral, aux sens civil et fiscal.

- Du point de vue civil
Les concubins n'ont entre eux aucune vocation successorale, donc, si aucune disposition particulière n'a été prise (testament, donations), en cas de décès de l'un, le survivant n'aura aucun droit sur son patrimoine.

L'insertion d'une clause tontinière dans l'acte d'acquisition du bien immobilier permet au concubin d'être protégé en cas de décès de son partenaire puisqu'il deviendra pleinement et rétroactivement propriétaire du bien sans que ce dernier ne rentre dans la succession du concubin prédécédé.

Le pacte tontinier étant considéré comme un acte à titre onéreux et non comme un acte à titre gratuit, il n'y aura ni rapport (rapport des libéralités à la succession > cf FT Successions), ni réduction pour atteinte à la réserve (action des héritiers réservataires qui se voient privés d'une partie de leurs droits dans la succession > cf FT Successions). Les héritiers du concubin 'prédécédé n'auront aucun droit sur ce bien.

Attention, la tontine constituant par nature un contrat aléatoire, l'aléa ne doit pas disparaître sous peine de voir l'opération requalifiée en acte à titre gratuit (libéralité) sujet, le cas échéant, à rapport et à réduction.

Ainsi, lorsque les acquéreurs ont une grande différence d'âge, ou lorsque l'un d'eux est atteint d'une maladie dont l'issue ne peut être que fatale, et dont l'autre connaît l'existence, la tontine dissimule une libéralité, donation indirecte (ou déguisée) qui doit être rapportée à la .succession. La clause est valable mais seulement à hauteur de la quotité disponible (part des biens dont une personne peut disposer librement > cf FT Successions).

Le prix doit donc être réellement payé par les acquéreurs, les participations de chacun ne doivent pas être disproportionnées, les différences d'âge entre eux ne doivent pas être trop importantes, l'un ne doit pas être atteint d'une maladie dont l'issue ne peut être que fatale et qui est connue de l'autre.

L'inconvénient majeur de ce montage tient au blocage qu'if engendre du vivant des coacquéreurs : en cas de désaccord sur l'opportunité de la vente du bien, ils ne peuvent en exiger le partage comme peuvent le faire des personnes en Il suppose donc une entente parfaite entre les coacquéreurs.

- Du point de vue de vue fiscal
Les biens recueillis au titre d'une clause de tontine insérée dans un contrat d'acquisition en commun sont assujettis aux droits de succession selon le régime de droit commun, c'est-à-dire d'après le lien existant entre le défunt et le ou les bénéficiaires de la tontine et sur la valeur de la part transmise à chacun d'eux (article 754 A du Code Général des Impôts) :

* entre concubins, il existe un abattement de 1 520 €, le taux est ensuite de 60%.
* entre partenaires de PACS ou entre époux, il y a une exonération de droits de succession (loi TEPA du 21 août 2007).

Une exception est prévue en faveur des immeubles affectés à la résidence principale commune à deux acquéreurs qui ont une valeur inférieure à 76 000 € au jour du décès : dans ce cas, la part transmise au survivant est passible des seuls droits de ventes d'immeubles (5,09%).

Il est toujours possible d'échapper à la taxation aux droits de succession : il suffit d'insérer la clause de tontine dans les statuts d'une société (SCI) qui achètera le bien immobilier : en effet, l'article 754 A du CGI ne s'applique pas aux biens recueillis en vertu d'une clause de tontine qui ne serait pas insérée dans un contrat d'acquisition en commun.

Donc dans l'hypothèse d'une clause de tontine insérée dans les statuts d'une société (contrat de société), les droits de succession ne seront pas applicables. Seuls les droits de mutation à titre onéreux devront être payés.
Ainsi, deux concubins peuvent constituer une société et stipuler dans les statuts une clause de tontine par laquelle le survivant des associés deviendra propriétaire de la totalité des parts sociales au décès de l'autre. Le transfert des droits sociaux entrainera le paiement des droits de mutation à titre onéreux à 5.09 % (et non les droits de succession à 60 %).

Attention, cette technique est à manier avec prudence en raison des risques d'abus de droit si l'Administration Fiscale parvient à démontrer que la société n'a été constituée que dans un but uniquement fiscal, il doit y avoir en plus un intérêt civil à l'opération. Le recours aux services d'un professionnel tel qu'un notaire est donc vivement recommandé dans cette situation.

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  • Mis à jour le: 22.11.12
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